<預售屋>
直接向建商購買的預售屋，付款方式最輕鬆，因為貸款成數通常較高。
預售屋可分期繳納自備款，以貸款7成為例，3成自備款包括了頭期款與工程款，
工程款於開工前下定、簽約、開工時繳納，工程款則在施工期間分期繳納，初期的資金壓力相對較低。
一、賞屋
前往賞屋，若有喜歡的戶別，可先初步議價，付一小筆訂金，請建商保留。
二、繳交「訂、簽、開」金
議價後，若確定購買，補足正式訂金，接下來將「預售屋買賣契約書」帶回家仔細審閱（可請教有經驗的親友或專家協助檢視）一般審閱期為5天至30天。
確定契約沒有問題，即可正式簽約，此時必須繳交簽約金、開工款。
訂金、簽約金、開工款，稱為「訂、簽、開」金，也就是預售屋的頭期款，通常約為房屋總價的10%~15%。
三、繳交工程款
繳交頭期款後，必須於施工期間按期繳納工程款，金額約為房屋總價的10%~15%，建商收費方式分為兩種：
- 按工程期繳納：指依照工程進度，分期繳納工程款。若為「工程零付款」，代表工程款不用於施工期間繳納，而是等到「結構體完成」、「領取使用執照」或「交屋」時一併繳交，簽約前要弄清楚建商的規定。
- 按月繳納：開工之後，無論施工進度如何，皆須按月繳納工程款。
四、利用「客變期」變更設計
施工過程中，可在建商指定期間，也就是「預售屋客戶變更設計期」，請建商按照你的需求，變更屋內隔間與裝潢，省去日後裝修成本，變更次數通常以1次為限。
例如，自行安排插座、電源開關、電話線、網路線的配置;在原本的客廳空間隔出起居室;或是更換廚具、衛浴設備等。
若要改變污水管線，以不能影響下個樓層為原則，至於主結構、大樓外觀、公設設施等，都無法變更。
五、對保
建商領到使用執照後，會請你到銀行對保，由銀行審核你的貸款資格。
對保過程，一定要確認貸款種類、貸款利率、攤還方式等細節，並詢問清楚每一份資料用途。
此時，通常會簽下「撥款同意書」，也就是過戶時建商即會領取到銀行的撥款。
對保之後，銀行會審核房屋價值、個人信用，再決定你是否有貸款資格，及實際的貸款成數。
六、完稅
地價稅、房屋稅，在交屋日前由建商負擔，交屋日之後由買方負擔
土地增值稅由建商負擔
印花稅、契稅及相關規費則由買方負擔。
七、過戶
由建商委託的代書，辦理房地產過戶手續，須於建商領得使用執照後4個月內完成。
八、驗收交屋
最後一個步驟即是驗收交屋，驗收後若發現瑕疵，可於驗收單上請建商限期改善，並扣下「交屋保留款」，也就是交屋尾款。
交屋保留款須於簽約時設定，為房屋總價的5%，待建商修繕完成後，銀行才能撥款。
二手預售屋，購買前看仔細
預售屋除了向建商購買，也可以向預售屋的原承購人購得。原承購人釋出手上的預售屋，有人是直接賣給親友，也有人請仲介公司處理，要購買這類的預售屋，會有兩種狀況：
可以換約：
預售屋契約內的「換約條款」，若載明為可換約的預售屋，代表原承購人取得產權之前，可將契約轉讓給他人。
購買方法為買方與原承購人一同到建商公司辦理換約，也就是買方與建商重新訂一份契約，確認往後可直接對建商行使權力。
不可換約：
不可換約的預售屋，必須等原承購人取得產權後，才能將產權移轉給他人。
取得產權前，若已有買家願意購買，可先訂立契約，約定轉移產權的金額、日期。
注意！由於尚未交屋，只有原承購人能對建商行使權利，買方會承受較高的風險。
買房，是一輩子的大事！
小心謹慎再謹慎，絕對錯不了！！
A編關心您～
留言列表
Fun假趣新北 (1)
