FUN假趣哪玩

 這天，Boss弓長先生丟來了一本「秒懂房地合一」秘笈，

雖說此書其貌不揚，但我覺得其中必有蹊蹺，

一打開後....

哇靠！這根本天書啊！只是....

痾....這哪招!?

算了，不過有了這本秘笈，

搞懂房地合一只需眨眼功夫，

就跟Hold住姐一秒變格格一樣easy！

（突然好想看柱柱姊也來個一秒變格格..）

好，題外話。我一個Move回歸正題～！

對於小編而言，原本對於房地合一稅的看法就是--- 

「 What the FxxK !? 」、「那是什麼...可以吃嗎？」

---這種北爛的想法。

但身為一個房地產企劃，我深知房地合一稅

對未來房市趨勢有著莫大的影響，

於是我努力參透天書，

經過七七四十九天的修煉（好啦！是三小時）

終於...豁然開朗 

OK的，所謂房地合一稅並不複雜，

它以明年1月1日為基準劃分（即日出條款，不溯及既往）

對現有的房屋持有者其實影響甚小，僅受奢侈稅限制，

而明年1月起買進而後出售的房屋則依新稅制課徵，

以下我們利用財政部的簡易表格來讓大家看個仔細，

也就是說，如果你在明年1月1日以前買賣房產，

還是使用原有制度，即使是在明年1月1日後售出房產，

只要你持有該房產超過2年，仍然適用舊制。

但少於2年的人，就必須依房地合一新制課稅囉～

但問題來了～新制或舊制到底哪個對我們比較有利？

感覺上，房地合一似乎會課比較重的稅，

那我就來掐指為大家試算試算，怎樣才划算？

好，假設小編目前名下有一棟自住用的房子（最好是有啦！）

而我持有該房產已滿6年，持有成本為2000萬，

且房屋現值為200萬，土地公告現值為800萬，

但後來我決定賣房換屋，以2500萬價格出售。

若以舊制計算，按財產交易所得稅課徵稅額，即：

獲利Ｘ房地比Ｘ個人綜合所得稅累進稅率(5~45%)

500萬Ｘ[200萬/(200萬＋800萬)]=100萬

100萬Ｘ(5~45%)=5萬~45萬

依舊制，我最多會被課45萬元的稅金。

若以新制計算，按房地合一課稅，即：

(獲利-免稅優惠)Ｘ自用住宅減免稅率

(500萬-400萬)X10%=10萬

依新制，我只需繳納10萬稅金。

對於自住者而言，看來新制似乎更為划算，

但新制對於自用的規範較為嚴格，

必須設籍居住滿6年以上才適用自住優惠，

而舊制的基準是2年，相對中間有更多的空間操作， 

重點是，考量日後房價仍有上漲空間的話，

舊制相對新制就有更高的獲利空間了。

但如果是非自用的房產勒？

一樣的條件，一樣的狀況，

由於持有滿6年，可免除奢侈稅，

所以我還是只需繳交5萬~45萬的稅金

（如果要繳奢侈稅的話，還要再加上200萬..）

但新制就不太一樣了，

在沒有自住優惠的情況下，

繳納稅額為獲利x房地合一稅(詳細稅率可參照上表)

依持有年份區分，持有2至10年是20%的稅率，

因此，需繳納500萬X20%=100萬!!

扣除需要繳交奢侈稅的狀況(大家都馬很會閃)，

新制確實要繳交更高的稅額。

而且它的特色在於-持有越久，課稅比率越低，

對於短期投資者而言，的確可以起到制衡作用。

綜觀以上，小編還是覺得房地合一對於一般住宅其實影響有限，

而舊制似乎又比新制稍稍有利。

 對於想買房的朋友，年底前購屋絕對是最好的時機，

在房地合一制度下，許多持有未滿兩年的物件勢必得在今年以前售出，

否則就要繳納35%或45%的房地合一稅(需符合奢侈稅的免稅條款)，

議價空間因此拉大，因為不管是繳交獲利的35%或45%，

又或是放滿兩年符合舊制規定時再售出，都只是徒增成本，

還不如趁年底前降價出售才是省時省力的辦法，

想買房的朋友可要把握時機殺價啊～

而且目前市場低總價、小坪數當道，

對於自住首購的族群更是一大福音，

把握年底前購屋，幸福成家就趁現在啊！

講到這裡，小編也將天書翻至最後一頁。

.

.

.

「!!!」

.

.

.

「乾.....」